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भारत में Real Estate Industry बड़ी तीव्र गति से फल फूल रही है। शायद यही कारण है कि हर कोई इस क्षेत्र में स्वयं का उद्यम शुरू करने को आकर्षित हो रहे हैं। Real Estate जमीन, प्लाट, मकान, दुकान, ऑफिस इत्यादि की कंस्ट्रक्शन और खरीद फरोख्त से जुड़ा हुआ बिजनेस है। इसलिए भारत जैसे बड़ी जनसंख्या वाले देश में यह सर्वाधिक आशाजनक व्यवसायिक क्षेत्रों में से एक है। एक विश्वसनीय आंकड़े के मुताबिक 2017 में इसका आकार 120 बिलियन अमेरिकी डॉलर के बराबर था। और अगले तेरह वर्षों में यानि 2030 तक इसके 1 ट्रिलियन अमेरिकी डॉलर पर पहुँचने की उम्मीद जताई गई थी। यद्यपि भारत में रियल एस्टेट हमेशा से अच्छा व्यवसाय नहीं रहा है, क्योंकि पहले इस व्यवसाय में अस्थिरता बहुत अधिक थी। वैसे अब रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम (RERA) रेरा, पारदर्शिता एवं प्रवर्तन के साथ यह इंडस्ट्री पहले से बेहतर जोन में है। फिर भी इस व्यवसाय में यदि आपको जानकारी नहीं है तो आप रियल एस्टेट मार्केट क्रैश से बच नहीं सकते हैं इसलिए इस आर्टिकल में रियल एस्टेट निवेशकों के लिए कुछ टिप्स दिए गए tips for real estate investors हैं जिनसे आप मार्केट क्रैश से खुद को बचा सकते हैं।
वर्तमान समय में अधिकतर लोग रियल एस्टेट Real Estate के बिजनेस से लाभ उठा रहें हैं। दरअसल यह लोगों द्वारा कमाई करने का एक बहुत ही बेहतरीन रास्ता है जिससे बहुत ही अच्छी कमाई की जा सकती है। कुछ लोग तो इसे साइड बिजनेस के रूप में करते हैं लेकिन प्रॉपर्टी में निवेश करना जितना आसान लगता है, उतना है नहीं। प्रॉफिट कमाने के मकसद से रियल एस्टेट में बिना सही जानकारी के पैसा लगाते समय लोगों से अक्सर कई गलतियां होती हैं। फिर उन्हें नुकसान झेलना पड़ता है और उन्हें अपेक्षित रिटर्न नहीं मिल पाता है। आपको आगे जाकर नुकसान न झेलना पड़े इसके लिए इन गलतियों से बचना बहुत जरूरी है। भले ही अचल संपत्ति निवेश Real Estate Investment इस दुनिया में सबसे सुरक्षित निवेशों में से एक है, लेकिन यह मार्केट क्रैश market crash से सुरक्षित नहीं है। बाजार की स्थिति के आधार पर, इस दुनिया के प्रत्येक देश का अपना रियल एस्टेट संकट रहा है। जैसे संयुक्त राज्य अमेरिका United States of America में 2000 के दशक में एक अचल संपत्ति दुर्घटना हुई थी और कीमतों में 2005-2006 में गिरावट शुरू हुई थी। कुछ निवेशक दहशत में आ गए और उन्हें अपनी संपत्ति को बड़ी छूट पर बेचना पड़ा। कोई भी भविष्यवाणी नहीं कर सकता कि अगली दुर्घटना कब होगी। एक रियल एस्टेट निवेशक Real Estate Investors के रूप में आपको इसके लिए तैयार रहने की आवश्यकता है, और एक नई रियल एस्टेट क्रैश new real estate crash के मामले में आपको अपनी रक्षा करनी होगी। इसके लिए आपको रियल एस्टेट के बारे में आने वाले नुकसान से बचने के लिए पूरी जानकारी प्राप्त करनी होगी। रियल एस्टेट मार्केट क्रैश से खुद को बचाने के इच्छुक निवेशकों के लिए यहां कुछ टिप्स दिए गए हैं जिन्हें अपनाकर आप रियल एस्टेट में निवेश कर सकते हैं और नुकसान से बच सकते हैं।
जल्दबाजी कभी मत करो Do Not Rush
कई बार कुछ लोग बिना सोचे समझे किसी भी काम को कर लेते हैं लेकिन निवेश जैसे कार्य को करने लिए कभी भी जल्दबाजी न करें। इसके लिए शांत रहना जरूरी है क्योंकि संपत्ति जैसे मामले में जल्दबाजी से नुकसान सहना पड़ सकता है। एक निवेशक के रूप में आप जो भी निर्णय लेते हैं, वह एक सोचा समझा निर्णय होना चाहिए। किसी भी निवेश को शुरू करने से पहले आपको पहले मौजूदा रियल एस्टेट बाजार का विश्लेषण Must analyze real estate market करना चाहिए। उसके बारे में बारीक़ से बारीक़ चीज़ों का अध्ययन कर लें। किसी भी निवेश के साथ, लाभदायक होने के लिए, आपको भीड़ से अलग तरीके से काम करने की जरूरत है। जब हर कोई खरीदने के लिए दौड़ रहा हो, तो आपको यह ध्यान रखना चाहिए कि यह निवेश करने का समय नहीं है, इसलिए मार्केट को देखते हुए सही समय पर निवेश करें।
आपात स्थिति के लिए बचत करें Save for Emergencies
संपत्ति से संबंधित परेशानियां हर किसी के साथ आती हैं। लेकिन इनसे कैसे उबरना है ये आपको पता होना चाहिए। इसके लिए आपको बचत करने की आदत डालनी चाहिए। जब आप किसी संपत्ति में निवेश करते हैं, तो आप 10, 20 या 25 साल की commitment प्रतिबद्धता बनाते हैं। यदि आप अपना मासिक भुगतान करने में असमर्थ हैं तो आपको कुछ बचत करने की आवश्यकता है। विभिन्न तरह के बीमा Various insurances, rental vacancy insurance इस संबंध में आपकी मदद कर सकते हैं। साथ ही कुछ नकद अलग रखने से आप अन्य निवेश अवसरों का लाभ उठा सकते हैं, और यह आपको रियल एस्टेट मार्केट में दुर्घटना की स्थिति में कुछ समय के लिए सुरक्षित रख सकते हैं।
रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट की पूरी कॉस्ट को निकालना
यह भी बहुत जरुरी है कि जब आप रियल एस्टेट में निवेश करते हैं तो आपको उसकी पूरी लागत निकालनी चाहिए। जैसे 100 रुपये के बेस प्राइस पर जीएसटी, रजिस्ट्रेशन, स्टैंप ड्यूटी, ब्रोकरेज, फर्निशिंग, उधार की लागत GST, Registration, Stamp Duty, Brokerage, Furnishing, Cost of Borrowing आदि जैसे अतिरिक्त चार्ज पूरे बिल को बढ़ाकर 120-130 रुपये कर देते हैं। एक अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टी में आपको 5 फीसदी जीएसटी और 5-7 रजिस्ट्रेशन और स्टैंप ड्यूटी का भुगतान करना पड़ता है। यह राज्यों के नियमों पर निर्भर करता है। घर की फर्निशिंग में और 5 फीसदी लग सकते हैं। इस तरह बेस प्राइस से 15 फीसदी दाम और बढ़ जाते हैं। अब आपको ये समझना जरुरी है कि अगर घर की कॉस्ट cost 1 करोड़ रुपये है तो आपको अतिरिक्त कॉस्ट के तौर पर 15 लाख रुपये तक और खर्च करने होंगे। यानि ये सारी चीज़ें देखकर चलें।
हमेशा अपने बजट में रहें Stay Within Your Budget
ये बात सच है कि Real Estate में निवेश करना आकर्षक लगता है लेकिन अपनी वित्तीय क्षमता financing capacity को जानना सबसे जरुरी है और साथ ही उस पर टिके रहना आवश्यक है। अपने बैंक बैलेंस के बारे में पूरी जानकारी के बाद ही निवेश के बारे में सोचें। यह जरूर सुनिश्चित करें कि आप केवल उन संपत्तियों में निवेश करते हैं जो आप खर्च कर सकते हैं। यदि कोई अचल संपत्ति दुर्घटना real estate crash होती है, तो इसमें जोखिम यह है कि आपकी संपत्ति अपना मूल्य खो देगी। इसलिए जोखिम के लिए तैयार रहें साथ ही यदि आप इसमें वित्तीय कठिनाइयों को जोड़ते हैं जो एक क्रैश का कारण बन सकती है। इससे आप मुश्किल में पड़ जाएंगे और आप अपना ऋण loan वापस नहीं कर पाएंगे और आपको अपनी संपत्ति बेचनी होगी। इसलिए अपने बजट देखकर ही निवेश करें और बजट में रहें। क्योंकि इस तरह संकट के बीच में आपकी संपत्ति सबसे कम कीमत पर होगी। बेहतर होगा कि आप पहले से सावधान रहें। हालांकि ऐसा हो यह जरूरी नहीं है लेकिन वर्तमान संपत्ति बबल current property bubble को देखते हुए, इसके बारे में सोचना आवश्यक है जिससे कोई ऐसी घटना न हो जिससे बाद में कोई भी मुश्किल हो।
धैर्य बहुत जरुरी Patience is Very Important
रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए बहुत अधिक धैर्य की आवश्यकता होती है। जल्दबाजी में आप अपना नुकसान कर सकते हैं। एनरॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स के वाइस चेयरमैन संतोष कुमार Vice Chairman ANAROCK Property Consultants Santosh Kumar का कहना है कि “खरीदारी का कोई फैसला करने से पहले कम से कम 10 प्रॉपर्टियों का पता कर लेना चाहिए। इसमें किसी भी तरह की जल्दबाजी नहीं करनी चाहिए। क्योंकि कमीशन बनाने के लिए कोई ब्रोकर अनुचित प्रॉपर्टी भी खरीदवा सकता है।
रियल एस्टेट के अंदर इन्वेस्ट करते समय खरीदने और बेचने के बीच के टाइम पीरियड को ध्यान में रखना चाहिए। सही टाइम देख कर खरीदे और आपको लगे अब कुछ प्रॉफिट होगा तो उसी टाइम सेल करे। इन्वेस्टर को हमेशा हाईएस्ट क्वालिटी प्रॉपर्टी Highest Quality Property को खरीदना चाहिए और उस प्रॉपर्टी की लोकेशन और इंफ्रास्ट्रक्चर Location and infrastructure को ध्यान में रखना चाहिए।
लाभदायक संपत्तियों में निवेश करें Invest in Profitable Properties
यदि आप चाहते हैं कि आपको निवेश करने के बाद अच्छा लाभ हो तो वास्तविक निवेश के साथ आगे बढ़ने से पहले संपत्ति की लाभप्रदता का अध्ययन एक बहुत ही जरुरी कदम है। एक लाभदायक संपत्ति, यहां तक कि एक रियल एस्टेट मार्केट दुर्घटना Real estate market crash की स्थिति में, लाभदायक संपत्ति के मूल्य को खोने की संभावना बहुत कम है। इसके अलावा, किराये के निवेश rental investment के मामले में, आपके किरायेदार अभी भी अपने किराए का भुगतान जरूर करेंगे क्योंकि आवास की आवश्यकता महत्वपूर्ण रहती है। यानि इस बात की बहुत कम संभावना है कि आप अपनी संपत्ति बेचेंगे और आप एक रियल एस्टेट मार्केट क्रैश से प्रभावित होंगे। इसलिए यह बहुत जरूरी है कि आप जिसमें भी निवेश करें उससे पूर्व अपने निवेश प्रोजेक्ट का ध्यानपूर्वक अध्ययन करें। प्रॉपर्टी ऐसी खरीदनी चाहिए जिससे यदि उसके ऊपर थोड़ी सी इन्वेस्टमेंट करे तो उसका अच्छा प्रॉफिट मिल सके। इससे आप भविष्य में नुकसान से बचे रहेंगे। रियल एस्टेट के क्षेत्र के बारे में जानकारी प्राप्त करने के लिए इस क्षेत्र के किसी विशेषज्ञ की मदद भी आप ले सकते हैं।
किस उद्देश्य से खरीद रहे हैं यह क्लीयर होना चाहिए
खरीदार को खरीद का लक्ष्य पता होना चाहिए। आपको यह समझना चाहिए कि रियल एस्टेट को मानक रखरखाव और रीमॉडेल Standard Maintenance and Remodel की आवश्यकता होती है, जिसके लिए आपकी जेब से अतिरिक्त पूंजी की आवश्यकता होती है। इन बिंदुओं पर यदि स्पष्टता हो तो यह आपके काम को आसान बना सकती है। जैसे आप एक नया सेल फोन खरीदने से पहले अक्सर विभिन्न मॉडलों को देखते हैं और अपनी आवश्यकताओं को पूरा करने वाले एक फोन को चुनते हैं। इसी तरह आपको विकास, योजना, क्षेत्र, आपदा क्षेत्र, development, planning, area, disaster area, बिक्री के पीछे के औचित्य, पास के कार्यालयों, ड्राइविंग मुद्दों से लेकर स्कूल तक की जानकारी लेनी चाहिए।
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